【リノベーション検討中の方へ】中古マンション購入時の注意点
「中古マンションを購入する際の注意点」について知りたい！と思っていませんか？
中古マンションを購入する際の注意点を調べていると、「情報が多くて分かりにくい」「結局何を注意したらいいの？」このように思う方は少なくないと思います。
とはいえ注意点を調べずに中古マンションを購入するわけにはいきません。そこで今回は以下のトピックスについて解説します。
・中古マンション購入時の注意するべき9つのポイント
・リノベーション向き中古マンションを購入する際の不動産会社の選び方
この記事を読むことで中古マンション購入時の注意点について知ることができます。「中古マンションを購入してリノベーションをしたい」を検討されている方はぜひ参考にしてみてください。
中古マンション購入時の注意するべき9つのポイント
中古マンションを購入する際に注意するべきポイントは主に9つです。9つのポイントさえ抑えれば理想的な中古物件を購入することが出来ますので確認していきましょう。
住宅ローンの審査を通過できるか
おそらく中古マンションを購入される際は一括での購入ではなく、ローンを組んでの支払いになる方が多いと思います。そのため住宅ローンの審査を通過できるかどうかという問題は非常に物件購入の際に大きな関門となります。
物件購入だけでなく、リノベーションまで考えている方でしたら住宅ローンに加えてリノベーション費用も合わせて一括で借りることをおすすめします。住宅ローンは審査が厳しいことが特徴で、リノベーション費用も一緒に借りる場合は融資事前審査の時点でリノベーション計画を立てて、概算で必要な金額まで提示しなければなりません。
住宅ローンの審査では借入時の年齢と完済時の年齢、また健康状態、年収や勤続年数などが重要視されます。また、クレジットカードの滞納履歴があれば審査を通過することはかなり難しくなります。
しっかりとお金を返す見込みがある方が審査を通りますのでローンを組みたいなら普段から意識して生活しましょう。
マンション購入予算は用意できているか
マンション購入予算が用意できていないと購入することは出来ません。欲張ってしまい、購入予算をオーバーする方も少なくありません。
マンションの金額は様々な要素によって変わってきます。例えば築年数、間取り、立地等が大きな要因ですが、さらにここから印紙税、登記費用、手付金、住宅ローンを組む際の金融機関への事務手数料などを支払わなければなりません。
また売主が「個人」か「事業者」で支払う金額がまた異なり、個人の売主から購入する場合は消費税は「非課税」となり、一般的な中古マンション販売は個人の売主が不動産会社に仲介してもらって販売する。このケースでは売主が個人なので消費税はかかりません。
ですが不動産会社などの事業者から購入する場合は消費税が「課税」されてしまいます。最近増えている「リフォーム済み物件」を購入する場合も注意が必要で、不動産会社が自ら買い取ってリフォームを行って販売しているケースがほとんどで、このケースは消費税がかかってしまいます。また新築マンションも事業者による販売ですので課税対象となります。
これらのことからマンション購入金額よりも少し余裕を持った予算を用意しなければなりません。
マンションの販売価格は妥当か
物件には必ず適正価格が存在しており、特に中古マンションの場合は相場は比較的明確です。そのため適正価格から逸脱した値段になっていないかを意識的にチェックすることが重要となってきます。
実は世の中に出ている物件の中には売り手側の意向により相場よりも高い物件が存在しています。逆に何らかの理由があり、相場よりも安く金額を設定していることもあります。
安く販売されている理由として挙げられるのは売り手が早く売りたいと考えているか、事故物件、借りた土地の上に建物がある借地権付きマンションであることが多いです。
購入してから後悔することを少しでも防ぐためにもマンションの相場を知っておくことは必須の注意点と言えるでしょう。物件の適正価格はインターネットで同じエリアの物件、似たような間取り、築年数、立地の物件を探すことにより把握することが出来ます。
相場を知ることは少し大変ですが、しっかりと調べてから購入する決断をしてください。
リノベーションは可能か
リノベーションが出来ない物件もあります。そのためリノベーションを考えているのでしたら、必ず中古マンションを購入される際は事前にリノベーションが可能かどうかを確認しましょう。
自分が行いたいリノベーションもマンションの管理規約によっては全くできないこともあります。そのため自分の行いたいリノベーションを出来るだけ明確にしておくこと大事です。
リノベーションが可能かどうか、管理規約まで調べることをおすすめします。
外壁や廊下、バルコニーにひび割れはないか
中古マンションの購入する際は外壁や廊下、バルコニーのひび割れを注意して観察しましょう。もちろん、安く物件を購入できればなんでも良いという考えの方もいると思います。
ですが、ひび割れが多い物件であると、購入してすぐに修理しないといけない可能性があります。そうなると結果的に支払う金額はしっかりと検討して選んだ物件と大差ないことがあります。
またひび割れや少し外観が古い物件ほど修繕積立金を多く支払うケースが多いです。修繕積立金とは共用スペースや外観の修繕工事のためにあらかじめ住民から何かあったときのために集めておくお金のことです。
古い物件でひび割れなどが目立ってきた際は近いうちに大掛かりな修理を行う可能性が高いので注意しましょう。他にもひび割れの物件を購入すると長く住んだ後に物件を売り出す際にも大きく影響を及ぼします。
当然ですが外観がきれいな方が売れやすいです。そのため、最後に物件を売ることを考えているのなら外壁、廊下、バルコニーなどの外観に関する点は注意しましょう。
マンションはセキュリティーは万全か
新しいマンションであれば共用玄関のオートロック、各住戸のホームセキュリティ、複製しづらいディンプルキーなどの防犯対策が充実しています。ですが築20年以上を超えている物件ではこれらのセキュリティーがすべてそろっている方が少ないです。
さらに中古物件だと空き部屋があったり、所在者が賃貸として物件を使っていることが多く、防犯的にはあまり良くないです。最近はホームセンターなどでセキュリティーを向上させる道具が販売されています。
もしセキュリティが不安である方は購入を検討してみてください。実際にあなたの住戸のドアのロックを変更する程度であれば許可を出してくれる中古マンションは多いです。
他にも中古マンションならではのセキュリティーの強さとして住民同士のコミュニティーが形成されていることが挙げられるため、住民の方と良い関係を築くことができれば安心でしょう。
事故物件ではないか
事故物件にはそもそも物理的事故物件と心理的事故物件の2種類が存在しています。物理的事故物件とは雨漏りやシロアリ被害がある物件のことを指し、心理的物件とは皆さんが想像されるような人が亡くなったという物件です。
これらの事故物件ですが、実は家主は事故物件を告知する義務が一部の場合を除いて基本的にありません。事故物件の告知義務は令和3年10月に国土交通省によって「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が制定されました。
その内容によると自殺や他殺などの死因は告知する義務がありますが、自然死や事故死などの死因に関しては告知する必要がありません。告知する期間も3年と決まっており、3年目以降は告知する義務がないことを知っておきましょう。
事故物件を避けるには直接不動産屋さんに聞くことが最も良い方法です。そして疑問に思うポイントとしてやはり相場の値段よりも安い点ですので、相場の知識は必須といえるでしょう。
マンション管理組合は機能しているか
マンションの管理組合とは区分所有法によって定められた建物や共有部の管理を行うための組織です。具体的にマンションの住民がより快適に生活できるように管理することやマンションの価値を守っていく役割があります。
そのためマンションの管理組合がきちんと機能しているかは生活の快適さや後々のことを考えると非常に重要なポイントです。またマンションの管理形態は2種類存在しており、マンション住民が自ら管理している「自主管理」と管理会社に任せている「委託管理」があります。
自主管理では入居者募集・契約業務、入居者の家賃の入金管理、入居者対応、建物の保全、退去時の立ち合い・敷金精算などの業務を行う必要があります。委託管理であればすべて管理会社が行ってくれます。
一般的には「委託管理」がほとんどですが、自主管理であれば注意してください。マンションの入居者が自主的に管理しているのでキチンと積立金が支払われていない場合があります。このことから「委託管理」をしているマンションを購入する方がおすすめです。
リノベーション向き中古マンションを購入する際の不動産会社の選び方
不動産会社にも良し悪しが存在しているため、良い不動産会社を見分けるにはいくつか知っておくべきポイントがいくつか存在しています。ここからはリノベーション向き中古マンションを購入する際の不動産会社の選び方について解説していきます。
中古マンションを購入する際に選ぶべき不動産会社についてポイントは6つあります
1.ホームページが充実しているか
ホームページは会社情報やサービスをお客様に知ってもらうために存在しています。会社の顔とも言えるホームページがいかに充実しているかしっかり確認しましょう。
具体的に確認するのは物件情報、ホームページの更新頻度、これまでの実績例や数、購入後のサポート内容等です。
2.マンションの売買を得意としているか
不動産会社といっても得意分野がいくつにも分かれています。例えば不動産賃貸業の傍らに不動産売買をしている会社もあれば、不動産仲介業を専門にしている会社もあります。
その他にも取り扱っている物件が戸建てを得意としている会社や、マンションを得意としている会社など非常に様々な不動産会社が存在しています。そのため自分がどのような不動産会社にお願いしたいかを決め、会社のホームページの実績から得意としている業務を調べましょう。
3.丁寧にヒアリングしてくれるか
マンションに対する要望は人によって異なります。良い不動産会社であればまずは顧客に対して丁寧なヒアリングを行い、ニーズを正確に把握しようとします。
良くない不動産会社ほど自分の利益しか考えないため、自分にとって都合のいい物件を提案してくることがあります。しっかりと丁寧にヒアリングをしてくれる不動産会社を選びましょう。
また良い不動産会社ほど必要に応じて質問をはさみ、本人も気づいていないニーズを引き出してくれます。このようなことから不動産会社の良し悪しを判断するためにあえてざっくりと要望を述べて、どのようにヒアリングするのか試してみるのも良いでしょう。
4.レスポンスが早いか
レスポンスが早いかどうかは一つの信頼できるかどうかの要素として挙げられるでしょう。例えばあなたがお客様のことを大切に思い良い買い物をしてほしいと思っているなら当然ですが心配させない意味も込めてレスポンスを早くするでしょう。
そのことから本当にあなたを大切にしてる優秀なビジネスマン・会社ほどレスポンスが早いことは当たり前ですので、どのくらいレスポンスが早いか確認することをおすすめします。優秀な方であれば1時間から3時間、遅くても当日中にはレスポンスが返ってきますので参考にしていただければと思います。
5.リスクやデメリットを包み隠さず話してくれるか
どれほど人気な物件であっても何かしらのデメリットは存在します。そして、そのデメリットをこちらが聞く前に話してくれる不動産会社は信頼しても大丈夫でしょう。
良くない不動産会社ほどメリットだけを説明し、買わせることだけに注力します。そのため物件を購入後に後悔するケースが後を絶ちません。
マンションは決して安い買い物ではないため、しっかり物件ごとのメリット・デメリット、リスクなどを説明してくれる不動産会社を選びましょう。
6.アフターフォローが充実しているか
アフターフォローが充実しているかも非常に重要なポイントです。実際に中古物件の購入後に何かしらトラブルが発生する可能性が決して少なくありません。
トラブルが発生した際にアフターフォローがない不動産会社だと非常に面倒になりますので注意しましょう。
具体的に物件購入後に建物保証や設備保証、アフターメンテナンス等があるか確認してください。マンションは特に「マンションは管理を買え」という言葉が存在するほど、マンションの管理に対しては重要視するべきです。
なぜならマンション購入後の管理が悪ければ数年後の資産価値が大幅に下がったり、マンションを売る際にも簡単に売れなくなってきます。これらのことからアフターフォローがしっかりしているかは特に確認してください。
弊社クルーにインタビュー！中古マンションのリノベーションに関する注意点とは
弊社クルーに中古マンションのリノベーションに関する注意点をインタビューしました。
Q.中古マンションのリノベーションで失敗・後悔しないために、最も注意すべき点は何になりますか？
Q.リノベーション用に中古マンションを購入するときの注意点はありますか？
Q.リノベーション用に中古マンションを購入する際のチェックリストはありますか？
1．縦配管の位置確認
2．トイレの位置
3．共用部にあたるドア・サッシの劣化具合
4．室内の梁や床のたわみ具合
5．隣接地に高層建物等の建築計画の有無
6．騒音等、近隣トラブルの無いお部屋か
7．管理規約によるリフォーム・リノベーションの禁止事項の確認
Q.中古マンションのリノベーションで、お客様の間で起こりやすいトラブルがあれば教えてください
まとめ
中古マンションの購入は決して安い買い物ではありません。
そのため後悔したくないのならキチンと適切な知識を頭に入れ、不動産会社に任せっきりではなく、自分で考えて判断し、納得して購入の決断をしましょう。
最後にどのような物件にも必ずメリットやデメリットが存在しています。
ですので自分の思い描いているリノベーションが出来るように条件と照らし合わせながら優先順位を決めて、物件を選ぶことが最も満足した生活を送るためのポイントです。
皆さんの生活の一助になれば幸いです。