Blog

中古マンションをリノベーションするデメリットとは?メリットと併せて解説

「中古マンションをリノベーションすることでどのようなメリット・デメリット」が存在するのか気になってはいませんか?

中古マンションを購入してリノベーションまで考えていると「大きな金額をかけるので失敗したくない」「そもそもリノベーションをするべきなのか?」「リノベーションによってどのようなメリットがあるのか」このように考える方も少なくないと思います。

中古マンションのリノベーションで成功するかどうかは、リノベーションによるメリット・デメリットを把握しておく必要があります。今回は中古マンションをリノベーションするデメリットとメリットを具体的に解説します。

この記事を読むことで満足度も高いリノベーションが出来るようになります。「中古マンションのリノベーションを成功させたい!」とお考えの方はぜひ参考にしてください。

中古マンションをリノベーションする6つのデメリット


中古マンションのリノベーションには6つのデメリットがあります。デメリットをしっかりと抑えてリノベーションを検討しましょう。

ローンの金利が高くなる

中古マンションや中古物件を購入する際に住宅ローンは使えるのですが、実はリノベーションには適応されない可能性があります。なぜならローンの審査が住宅だけの時に比べて厳しくなるためです。

実際にリノベーション費用込みのローンを組む場合は融資事前審査の時点でリノベーション計画を立てて、概算で必要な金額までしっかりと提示しなければなりません。リノベーションの費用が住宅ローンに組み込めなかった場合はリフォームローンを組む必要があります。

リフォームローンとは住宅の外壁や屋根、内装に水回り等を改修する際に利用するリフォーム専用のローンのことです。一般的にリフォームローンは住宅ローンに比べて借入限度額が低く、金利が高くなる傾向がありますが、審査の手続きが簡単という特徴からリフォームローンを利用する人がいます。

住宅ローンとリフォームローンの金利
・住宅ローン→0.7%
・リフォームローン→3.9%

このように住宅ローンとリフォームローンで3%以上の差があることからリノベーションする際はしっかり計画が必要です。優先順位をつけないと新築で購入する際の金額と変わらなくなってしまいます。

間取りの変更が不可な場合がある

中古マンションのリノベーションには間取りの変更が出来ない場合があります。なぜなら柱や梁など、どうしても変更することが出来ない部分があるからです。

他にも間取り変更を以下の懸念によりリノベーションできない可能性もあります。

・上下、隣の部屋に何らかの影響がある
・外壁塗装を購入した物件の部分だけ変更する
・購入した物件のみオール電化にする
・床材の変更

ある程度の間取り変更は出来ます。例えば部屋の数の変更や水回りの変更などが出来ます。

ですがリノベーションの可否は、物件の管理規約によるところが大きいです。今回紹介した例は物件によって可能な場合もあれば不可能な場合もあることですので認識していただければと思います。

住み始めるまでに時間が必要

リノベーションする際は住み始めるまでに時間がかかることが多いです。リノベーション工事の時間が必要なのですぐには住み始めることができません。

具体的にリノベーションの期間は工事する規模にもよりますが約6ヶ月かかります。さらに詳細を解説すると間取りの設計期間が2〜3ヶ月、工事期間が2.5〜3ヶ月で合計6ヶ月程度です。

自由度が最も高いフルリノベーションをする際は工事設計期間だけで3~5ヵ月ほどかかってしまいます。元の物件を活かしてリノベーションすると費用も時間もかかりにくいですが、完全にリノベーションする際は6~8ヶ月かかる場合もあるのでしっかり計画を立てましょう。

物件を探す手間がかかる

中古マンションで理想のリノベーションが可能である物件を探すのは非常に手間がかかります。なぜならただ単に理想の間取り、立地であっても中古マンションであれば、耐震基準を満たしているか、修繕管理費を含めた毎月の支払いができるかなど中古マンションならではの理由があるからです。

他にも中古マンションは新築よりも事前にいただいていた写真と実際に物件に訪れた際の解離が激しいのできちんと候補である物件に足を運ばなくてはなりません。
実際に早く入居者を決めたいが故に中古マンションの外壁、バルコニーなどのひび割れを隠している可能性があります。

しっかりと事前に足を運び、隅々まで確認しておきましょう。理想の物件に出会うためのポイントとして2つ紹介します。

1.物件に求める優先順位を決める

先にどうしても外せない物件のこだわりを決めたほうがいいです。実際にあれもこれもと欲張ってしまうとなかなか理想の物件に出会えません。

そのため、駅近や周辺の環境、リノベーションが出来る範囲など様々な条件に優先順位をつけましょう。

2.インターネットと不動産会社の2つの検索方法から物件を探す

物件を探す手段には2つ存在します。1つ目はインターネットで家を探すか、2つ目は不動産会社に探してもらうかの方法があります。

実際に探す場合は2つの方法、どちらも使って物件を探すことをおすすめします。理由は2つ使うことで良い物件に出会える確率を上げるためです。

そして不動産会社に探してもらう際に先ほどの優先順位が重要になってきます。優先順位をキチンと伝えないと不動産会社も動けないのでしっかりと優先順位を決め、イメージしているリノベーションまで伝えることで早く物件が見つかるでしょう。

マンションの外観は変わらない

マンションのリノベーションにこだわってもマンションの外観だけは変わりません。なぜなら外観はマンションのオーナーの意向によるところが大きいところとその外観リノベーションをするための資金集めが大変だからです。

もちろん、築30年ほど経ち、たまたま入居してすぐに大幅修繕工事をする場合は外観も大きく変わりますが、その場合入居に費用の一端を持たなくてはなりません。つまり入居して数ヶ月であるのにいきなり大幅リノベーション費用の一端を持つことはコスパが悪いため、あまりおすすめしません。

そのため中古マンションをリノベーションする際は外観だけはまず許容範囲である物件を選び、それ以上は何も求めないほうがいいでしょう。外観で不満を抱えない物件を選んでから部屋のリノベーションに注意を向けましょう。

また、デザインや多少の物件の古さも人によって好みが変わっており、中にはオシャレな「ヴィンテージマンション」と言われる物件も存在するので、こだわりたい方はそのような物件を探したほうがいいでしょう。

セキュリティが万全ではない

中古マンションは築20年前後、もしくはそれ以上であるのでセキュリティが新築のマンションと比べると弱いことがよくあります。具体的に新築のマンションでは共用玄関のオートロック、各住戸のホームセキュリティー、複製しづらいディンプルキーなど様々な防犯対策が充実しています。

ですが中古マンションでは上記のような防犯対策があまりなく、空き部屋があったり、所在者が賃貸と物件を使っているケースが多いので少し不安が残ります。セキュリティ対策としてホームセンターなどでセキュリティーを向上させる商品を購入してみることをおすすめします。

最近のホームセンターではセキュリティーを向上させるためのスマホと連動するドアの鍵などが販売されています。もしセキュリティーを強化したいと考えているなら検討してみてください。

ですがセキュリティーを強化できるのはあなたが住んでいる住戸だけで、共有部分であるエントランスのドアのセキュリティーは何もできないことを把握しておいてください。
他にも中古マンションならではのセキュリティーとして住民同士のコミュニティが形成できているのかも大切です。

そのため近隣住民の方と良い関係を築く努力をしましょう。中古マンションならではのセキュリティーとして住民同士のコミュニティーを形成出来ているかどうかが大切です。

弊社クルーが考える中古マンションをリノベーションするメリット

一般的な中古マンションをリノベーションするデメリット以外に意見があるか、弊社クルーに聞いてみました。

・築年数が長いと耐久性に不安がある可能性がある点
・工事期間中に近隣住民から苦情が出やすい点
・マンションの既設状況により、着工後にプラン変更が必要な場合がある点
・マンションの管理規約により、希望の設備機器を設置できない場合がある点(IHコンロ・追い焚き・浴室換気扇など)

中古マンションをリノベーションする6つのメリット


中古マンションのリノベーションにはデメリットだけでなく、当然メリットもあります。
メリットさえきちんと把握していれば中古マンションをリノベーションしても満足できるでしょう。

新築マンション購入よりもコストを抑えられる

新築のマンションを購入するよりもコストを抑えることができます。そもそも新築マンションが中古マンションよりも安くなる理由について解説していきます。

新築マンションは一瞬でも誰かが住んだら中古と認識され、具体的に鍵を開けた時点で価格が約2割ほど下がると相場で言われています。そして中古に変わった時点で不動産市場でつけられた価格で取引されることになります。

おおよそどれほど中古物件が安くなるかは物件によって様々ですが、一般的に新築と比べて30%~70%ほど安くなると言われています。具体的に2019年、令和元年度に国土交通省が行った調査「令和元年度住宅市場動向調査報告書」に新築マンションと中古マンションのそれぞれの平均購入額が記されています。

具体的に新築マンションの平均購入額が4457万円であるのに対して、中古マンションの平均購入額は2746万円となっています。差額としては約1700万円で、これほどの費用があればフルリノベーションをしてもおつりがつくほどですので結果的に中古マンションのリノベーションは新築マンションよりも安いでしょう。

生活に合わせた間取り設計ができる

中古マンションをリノベーションするメリットとして生活に合わせて間取りを変更することが出来ます。基本的にマンションはおおよそどこの住戸も同じような間取りとなっていて、なかなか理想の間取りを見つけられません。

ましてや理想の間取りに変更することは難しいです。ですがリノベーションをすると生活やライフステージに合わせて、家を住みやすくすることが出来ます。

例えば子供が生まれたので子供部屋を作ったり、子供が巣立って子供部屋の必要がなくなれば子供部屋を無くして広々とした間取りにすることができます。他にも自分が老人となり、家を住みやすいように手すりやスロープなどをつけることもできます。

設備を自由に決められる

リノベーションのメリットとして設備を自由に決めることが出来ます。例えば、購入した中古マンションのお風呂だけが自分の理想のデザインではなく、不満があってもお風呂だけ変更することができます。

上記のようにお風呂やトイレ、洗面所にキッチンなどのピンポイントで不満がある点を改善することが可能です。またピンポイントで丸ごと変更するだけでなく、場所までも自由に変更することができます。

例えばお風呂の位置が家の真ん中にあるのが気にいらないので、玄関から一番遠い場所に配置するといったようなリノベーションが可能です。ですが、床下の配管を調節することができないため、どうしても無理な配置は存在しますが、おおよそ場所の変更は出来ます。

不安な方は中古マンションを購入する前にしっかりと確認することをおすすめします。

資産価値の減少を妨げる

中古マンションの大きなメリットとして資産価値の減少を防ぐことができます。厳密にいえば資産価値の減少を防ぐことは出来ませんが、減少するスピードをかなり遅くすることが出来ます。

資産価値とは財産としての評価額や市場での取引額のことで家や時計、車などを取引する際の金額のことです。例えば1000万円で購入した商品が10年使用して900万円で売れれば、実際に支払った金額としては10年で100万円なので1年あたり10万円という計算になります。

つまり資産価値が高ければ高いほど、売れば実質的に支払った金額が少なくなるため、お得となります。そして不動産では一般的に新しく建築されたマンションは鍵を開けた瞬間から資産価値が減少し始め、一年で価値が急落します。

そして10年も経つと物件を購入した金額の40%〜60%の価値を失います。さらに10年経ち、建築してから20年が経過するころには基本的に建物の価値は0と認識され、土地の価値だけが残ります。

新築の物件を購入すると資産価値の減少が止まらないですが、中古マンションであればそもそもの資産価値が低いので資産価値の減少を大幅に防ぐことが出来ます。つまりどんな新築物件であっても20年以上経過すると価値はもうほとんどなくなるので、中古マンションを購入した方が資産価値の減少面から見てコストパフォーマンスがいいと言えるでしょう。

周囲の環境を把握できる

新築でマンションを購入する際、モデルルームの見学で決めてしまう場合は、周辺の環境を確認することができません。また新築マンションであれば隣近所の住民も新しく住み始めた人であるため、近隣環境に詳しくなく、自分で調べるしかありません。

ですが中古マンションであれば、近隣住民に挨拶することができ、また話を聞いて周辺環境を手軽に把握することが出来ます。例えば、同じ階や近所に気難しい人が住んでいて、住宅購入後に周辺環境のストレスに耐えかねて引っ越そうと考えている方がいました。

ですが引っ越しても住宅ローンや引っ越し先にかかる家賃など、コストの面で難しく、引っ越せなかったというケースがあります。上記のような事態も中古マンションであれば近隣住民や周辺環境に対する不満を聞けるので防げる可能性が高いです。

立地条件の選択肢が増える

新築マンションの選択肢はかなり狭く、理想の間取りであっても立地条件がかみ合わず見逃すというケースも多くあります。実際には好立地で理想の間取りのマンションがあっても正直値段が届かないという声や、値段が届いてもすぐに売れてしまうという現実が非常に多いです。

ですが、中古マンションをリノベーションすれば理想の間取りと立地という両方の要求を満たすことが出来ます。間取りと立地の要求のうち、特にハードルが高いのが立地であり、実際に物件を探している人の「希望エリアでの物件探しが疲れた。」という声が非常に多いです。

ですが中古マンションであれば立地の問題も簡単に解決します。なぜなら中古マンションの市場は新築マンションの約7倍の物件数が存在するからです。

そのため立地の問題は簡単に解決するので、今まで諦めていた物件選びの様々な選択肢が復活するでしょう。

弊社クルーが考える中古マンションをリノベーションするメリット

一般的な中古マンションをリノベーションするメリット以外に意見があるか、弊社クルーに聞いてみました。

・内装が新築同様にきれいである点
・前居住者の使用感を感じなくて済む点
・間取りの自由度が高い点
・売却がしやすくなる点
・新築よりも工事が短い点
・新築マンションと比べて好みの家に住める点
・デザインが被らない点

弊社クルーにインタビュー!中古マンションのリノベーションをおすすめしたい人とは


弊社クルーに中古マンションのリノベーションをおすすめしたい人を聞いてみました。

賃貸マンションで月々支払いをしている方におすすめします。
子育て世帯の方が多く見られますが、1人暮らしの方にもおすすめだと思っています。
マンションのリノベーションは間取りの自由度が高いので、1人暮らしの方は寝室1部屋とWICを設けても、より大きなリビングを実現できるのが良いと感じています。

まとめ


中古マンションのリノベーションはしっかりとメリットとデメリットを把握しているかどうかで大きく結果が変わってきます。メリット、デメリットをきちんと把握したうえで、リノベーションするか迷っている際は弊社へご相談ください。

実際にどのくらいの資金が必要なのか、どんな部屋になるのか、シミュレーションしてみるとリノベーションをするべきかどうか迷うことがなくなるでしょう。皆さんの生活の満足度を引き上げる一助に成れば幸いです。