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リノベーションにおすすめな中古マンション物件の探し方をご紹介

「リノベーションに適した中古マンション」を探している方は多いのではないでしょうか?

リノベーションに適した物件が見つからないと「中古マンションってどのように探せばいいのだろう?」「立地や家賃、構造などの要素のうち、何を優先するべき?」と思う方もいるでしょう。

実はリノベーションに適した物件を探す際には注意するべきポイントと探し方を知っていないと自分が満足するような物件を見つけられません。

そこで今回は以下のトピックスについて解説します。

・中古マンションを探すときのポイント
・中古マンションの探し方
・中古マンションを探す際の注意点

この記事を読むと満足できるリノベーション向きな中古マンションを見つける大きな一歩となるでしょう。「リノベーション向きな中古マンションの探し方を知りたい!」と考えている方はぜひ参考にしてください。

リノベーション向きな中古マンションを探すときのポイント


リノベーション向きの中古マンションを探す際のポイントは5つあります。ポイントを理解することで理想の物件に出会えます。

条件を整理する

リノベーション向きな中古マンションを探す際に重要であるのが条件を整理することです。なぜならどうしても立地や周辺環境、建物の構造、築年数など、自分では変更が困難な要素が存在しており、それらが自分の理想にぴったりはまることはないからです。

例えば、車は自分の理想のフォルム、色、機能などを詰め込んでも費用が掛かる程度で済みますが、家は費用がかかるだけでは済みません。仮に家のさまざまな要素が完璧で、立地だけが不満であったとしても、あなたにとっての理想の立地にはすでに人が住んでいるので、なかなか立地という条件を満たせません。

他にも近くにスーパーがないという不満があったとしても、解決するのは困難です。上記のように車はあなたが望んだとおりの条件を付け加えられる要素ですが、家はあなたが変えられない要素が多いです。

ですので、自分が理想の暮らしをするために何を優先するのか、資金的に何を優先できるのかなど優先順位をつけ整理する必要が必ずあります。むしろ条件を整理しないでリノベーション向きの物件を見つけることは不可能に近いといえるでしょう。

将来の資産価値を考慮する

中古マンションを探す際のポイントとして将来の資産価値も重要な要素です。資産価値とは将来物件を売る際にどれだけの金額で取引されるのかという目安で、資産価値が高いと高く売ることや賃貸として貸し出すことができます。

中古マンションの資産価値は以下の要因によって決まります。

・築年数
・立地
・住民の年齢層
・エレベーターの有無
・間取り
・階数
・眺望
・日当たり
・部屋の方角など

例えば、築年数で考えると、資産価値が高い物件は築20年以上の物件を指しており、中古マンションで購入するべきなのは築20年以上の物件です。なぜ築20年以上の物件が資産価値が高いかというと、資産価値の減少が一定に落ち着いてくるからです。

物件は購入して鍵を開けた瞬間から資産価値が減少していき、約10年程度で物件を購入した価格の半分以下の価値になり、約20年ほど経過すれば資産価値の減少は落ち着きます。築20年以上の物件は資産の減少が発生しないので相対的に資産価値が高いと言われています。

中古マンションの構造を確認する

中古マンションの構造を確認することも大切です。なぜなら中古マンションの構造を確認しないと理想のリノベーションが出来ない可能性があるからです。

物件には柱や梁、部屋全体を支える壁など、変更できない部分があります。具体的に物件には大きくラーメン構造と壁式構造の2つが存在しており、ラーメン構造は柱と梁で物件を支え、壁式構造は壁によって建物を支えています。

補足としてラーメン構造のほうが高層物件に使われている構造で、さらにリノベーションに向いている物件でもあります。そのため、ラーメン構造の物件かどうかを一つの判断基準にされてみてはいかがでしょうか。

しっかりと購入前に中古マンションの構造を確認しておきましょう。

重要事項調査書を確認する

重要事項調査書とはマンションの管理に関する情報が詳しく記載された資料のことです。具体的に記載されている情報はマンションの管理方法や修繕計画、滞納問題であり、一言でいえばマンション管理の説明書のようなものです。

重要事項調査書が大切な理由は、マンションの管理状態によって資産価値が大きく変わってくるからです。資産価値とは外的要因(立地)と内的要因(物件の外観や内装)によって決まり、主に外的要因は変化しにくい要因です。

つまり資産価値の維持や減少を防ぐには内的要因が深く関与しており、その内的要因の価値を決めるのが管理状態によります。そのため、事前に重要事項調査書を確認してマンションの管理状態を把握しておくことは大切です。

確認するかしないかで、将来の資産価値が数千万円以上変わる可能性もあるでしょう。

住宅ローン減税制度対象となるか確認する

住宅ローン減税制度とは国土交通省が定めている住宅ローンを借り入れて購入する場合に購入者の金利負担を軽減する制度です。具体的な内容として、1年間で最大14万円ほど控除されます。10年間対象になれば140万円と大きな差になります。

対象となる条件は5つです。

・減税を受ける年の所得の合計が2,000万円以下であること
・床面積が50平方米メートル以上の住宅の取得、かつ床面積の半分以上が自身の居住地であること
・自身が住むための住宅を取得するために借り入れを行っていること
・返済期間が10年以上であること
・借入先が銀行、地方公共団体、勤務先、信用金庫などであること

取得する物件が新築か中古かなどによってさらに変更するのでしっかりと確認しましょう。

リノベーション向きな中古マンションの探し方


リノベーション向きな中古マンションの探し方は主に3つあります。探し方を理解して自分に合った方法を選びましょう。

不動産ポータルサイトを使う

不動産ポータルサイトとは不動産を調べる際に入り口となるWebサイトのことを指しています。具体例としてCMでおなじみのスーモやアットホーム、ホームズなどがあります。

不動産ポータルサイトで物件を探す際のポイントは家賃です。家賃は地域によって大きく変動するので相場をつかむことが難しいですが、不動産ポータルサイトでは手軽に大量の物件を探せるので相場を把握しやすいです。

悪い不動産会社にお金を取られることは無くなるでしょう。実際に不動産ポータルサイトの情報のうち家賃や築年数などは正確であることが多いです。

ですが物件の写真は写りがよいものを採用していたりすることが多いので、実際に物件に足を運び確認することが大切です。

各地域にある不動産屋で探す

各地域の不動産屋に探してもらうという方法もあります。地域の不動産会社は地域にある物件の情報、周辺環境を熟知しており、また新着物件の情報の入手などあらゆる面で大手の会社よりも心強いでしょう。

実際に周辺環境などを重要視される方であれば地域だからこそ詳しく知っているというメリットからあなたに適した提案をしてくれるでしょう。ですが注意点としては、不動産屋が本当に信用できるのかという点です。

よくある例として、「今決めなければ他へ物件を紹介する」と急かされ、契約してしまうケースが存在します。そのため不動産会社を選ぶ際には慎重になり、担当の人柄や会社の雰囲気などを知るところから始めましょう。

また自分で不動産の相場や周辺地域、不動産業界の問題点などの知識を蓄えて、不動産会社が言っていることが間違っているかどうかを判断できるようになれば不動産会社選びで失敗することはないでしょう。

リノベーション会社に依頼する

当社と同様に物件探しから工事までを一貫して行う「ワンストップアップリノベーション」を提供している会社があります。そしてリノベーションに適した中古物件探しのサポートもしてもらえます。

理想のリノベーションがもうすでに決まっているなら、プランナーに伝えることで実際に再現できる物件をプロの目で探してくれます。実際に理想を作ってくれるので非常に心強い存在です。

ただし、注意点としてはそのリノベーション会社が本当に信頼できるかどうかという点です。やはり良くない物件をおすすめされることやリノベーションも納得できなかったというケースが存在します。

これらの事態を防ぐためにも、人柄や会社の雰囲気を知り、丸投げせず自分も不動産の知識を身につけることが非常に大切です。

中古マンションを探す際の注意点


中古マンションを探す際には注意点をしっかりと抑えることが大切です。理想の物件に出会う可能性は条件もあるため、注意点を抑えることで限りなく物件選びで失敗しなくなります。

予算配分を考える

マンションを探す際に最も重要になってくる点が、予算配分を考えることです。予算を考えるには「ランニングコスト」と「イニシャルコスト」を考えることが非常に重要です。

イニシャルコストとは物件の価格を含めた物件の取得に必要なコストのことで、具体的に物件価格に仲介手数料や登記費用などのコストを足した金額のことを指しております。物件獲得に必要なコストは物件価格の6〜15%です。(現金での支払い、もしくは諸費用ローンを活用している方が多いです。)

ランニングコストとは月々にかかってくる金額のことで、具体的には毎月のローンの返済や管理費、修繕費といった支払いのことです。毎月どれくらいであれば支払いできるのかを無理のない範囲で設定しないと貯金などができなくなってしまいます。

耐震性を確認する

耐震性の確認も重要な項目となります。耐震性の基準は「震度6~7程度の地震を受けても倒壊しないこと」と「震度5強程度の地震を受けても軽微な損傷に留めること」の2つです。

具体的に耐震性を確認する方法は3つ存在しているので以下にまとめました。

ただし、上記耐震性の基準を満たしていなかったとしても、建物の耐震性が低いわけではありません。実際の耐震性は建物によって異なります。

修繕履歴

修繕履歴から具体的に今までどのような補強工事、修繕工事が行なわれてきたかを確認しましょう。また、履歴から耐震性の基準を満たしているかどうかも判断できることがあります。

修繕計画

修繕計画次第では今現在は耐震基準を満たしていなくても、今後基準を満たしていく可能性があります。また、修繕計画の内容によってはマンションの資産価値自体も下がりにくくなる重要な項目です。

耐震等級

マンションによっては耐震等級という一般のマンションでは使われない基準が明記されていることもあります。耐震等級には1~3段階存在しており、1段階の時点で震度6~7程度でも耐えられるレベルです。

耐震等級2で等級1の約1.25倍程度の耐震強度、等級3で等級1の約1.5倍の耐震強度を誇ります。

管理規約を確認する

マンションには管理規約というルールが存在しています。内容は内装工事をする場合の注意点から運営や入居後の規約など広範囲で記されています。

管理規約次第では自分の理想とするリノベーションができないことがよくあります。例えば、基本的に中古マンションであれば共有スペースである廊下やエントランスなどのリノベーションは禁止されているところが多いです。

「物件の床と天井のリノベーションを禁止」「釘一本打ちこむことすら禁止」とする管理規約の物件もあります。細かい部分でリノベーションの可否は物件の管理規約次第な点もあるので事前に確認しておきましょう。

管理組合の状態を確認する

管理組合の状態も確認しておく必要があります。管理組合とは管理規約の作成や共用部分の清掃・設備点検などのメンテナンスから修繕積立金の管理まで管理している団体のことです。

管理組合の状態次第でマンションの快適な環境や資産価値が大きく変わってしまいます。具体的に管理組合の状態を判断するポイントは主に5つあります。

・理事会の開催数
・管理費と修繕積立金のバランスや金額
・大規模修繕の周期と金額と内容
・理事の専任方式、外部理事の有無
・修繕計画の有無、改定の履歴など

住環境の充実と将来の資産価値を守るポイントになります。

弊社クルーにインタビュー!リノベーション向けの中古マンション探しを弊社に依頼するメリットとは


弊社クルーにリノベーション向けの中古マンション探しに関する質問をしてみました。

中古マンション探しからリノベーションまでワンストップで弊社に依頼するメリットはなんですか?

物件探しの段階からご希望のリノベーションが実現できるかどうかを相談できることです。エリアなどの諸条件ももちろん重要ですが、リノベーションの工事費用を把握し、そこから逆算して物件にこのくらいまでコストをかけられるなどトータルに資金計画を組めるのが良いところです。
現場管理も社員なので、社内とお客様との連携がスムーズであるのがメリットです。

弊社に中古マンションの物件探しを依頼するときは、どのようなサポートがあるのでしょうか?

社内に不動産のスペシャリストがいますので、基本的なサポートをさせていただいております。弊社で税別100万円を超えるリノベーション工事を行って頂けるリノベーションを物件探しからご依頼いただくと、物件の仲介手数料を30%オフとさせていただいており、大きなメリットになると思います。

物件探しにかかる時間は平均どのくらいでしょうか?また理想とする物件が見つかるまでの最短事例、最長事例それぞれ教えてください。

物件探しが長くなる傾向として多いのはお子様の学区を変えたくない場合など、エリアが絞られると、ご希望の物件が見つかる確率が減ります。
物件探しにかかる時間については、強いて言えば1ヶ月半から2ヶ月となりますが、お客様により異なりますので、ご案内回数でいうと3回前後で契約を決断されるケースが多いです。最短の場合は、初めてお会いしてご希望を聞いたその日の案内で決まることもございます。

まとめ


リノベーション向きな中古マンションの物件を探すには優先順位を決めて、条件を整理して、ポータルサイトやリノベーション会社の方に頼む方法によって探したほうがよいでしょう。

ですが自分から主体的に情報を集めることも大切で、主体的に行動することで悪徳な不動産会社やリノベーション会社に騙されることも防げます。普段お仕事をされている方からすると非常に大変ですが、他人に任せず自分で物件を探す姿勢を続けていれば、いずれ理想の物件に出会えるでしょう。

理想の家に住むお手伝いができれば幸いです。