中古マンションのリノベーションで確認すべき14個のポイントをご紹介
「中古マンションのリノベーションをおしゃれな空間に仕上げたい！」と考えている人は多いのではないでしょうか？
中古マンションのリノベーションは安くない費用ですので、もし満足しない物件になってしまうと「もっとおしゃれな家にしたかった」「部屋の雰囲気が思っていたのと違っていたから追加工事したいけどお金がない」などの悩みを抱える可能性があるでしょう。
ですが中古マンションを確実におしゃれにするポイントは存在します。ポイントさえ押さえてしまえばおしゃれな空間になることはあっても、不満が出てくることはないでしょう。
そこで今回は「中古マンションを購入する前に確認するべきポイント」と「リノベーションのプランニングで確認すべきポイント」の大きく2つに分けて解説します。この記事を読めばリノベーションをおしゃれに成功させる可能性が確実に高まるでしょう。
中古マンションのリノベーションを成功させて、快適に暮らしたい方はぜひ参考にしてください。
中古マンションを購入する前に確認するべきポイント
快適に暮らすためにはリノベーションする中古マンション探しも大きく関わってきます。具体的に目視と書類で確認するべきポイントがいくつかあるので、解説します。
目視で確認するべきポイント
物件を訪れた時に目視で確認するべきポイントは主に4つあります。事前資料やデータではわからない点ですので、確認してから内覧に望みましょう。
物件の状態
まず初めに物件の状態を確認しましょう。具体的に確認するべき点は以下の3点です。
・外観にひび割れはないか
・落書きや汚れは目立たないか
・水回りの配管や壁
外観にひび割れや落書き、錆などの汚れがなく綺麗に保たれているということはきちんと補修されていて、メンテナンスがしっかり行われているという証拠でもあるので、必須の確認事項です。
また水回りの配管や壁も確認しておきたいです。見た目が新しくなっていても、目には見えない水回りの配管が古かったり、壁紙の下にカビが生えていたりするケースがよくあります。
そのような場合、物件購入後に水漏れを起こしたり壁紙を貼り替えてもカビが浮いてきたりとトラブルの元になる可能性があるので注意してください。
共有部分の管理状態
共有部分の管理状態も確認しておきましょう。マンションは「管理を買え」という言葉があるくらい管理状態は重要です。
管理が良ければ建物の寿命も伸び、快適に過ごせるようになったり物件を売却する際も物件を購入した値段とあまり変わらない値段で売れたりとお得なことが多いです。管理が顕著に現れるポイントが共有部分です。
具体的に廊下やエントランス、駐輪場や玄関ドア、ゴミ捨て場などが共有部分と言われる部分です。共有部分が清潔に保たれているか、故障している部分はないかといった点を確認しましょう。
周辺環境の様子
周辺環境の様子は重要な確認事項の一つです。なぜなら周辺環境はリノベーションによって変えられない要素だからです。
そして周辺環境の充実度は暮らしやすさに直結しやすいという側面もあります。具体的に生活の充実度に関する要素をまとめると以下の3つです。
・駅やスーパーといった施設が近くにあるのか
・周辺地域の治安は大丈夫か
・騒音や異臭など気になることはないか
駅やスーパーといったよく利用する施設が近くにあるかは事前段階で調べることができますが、治安や騒音・異臭などは実際に足を運んでみないとわかりません。また他にも仕事上、車をよく使う人であればマンションの前の交通量や道路が混むのかといった情報や子育て世代であれば近くに同じ年代の子供がいるのか、学校や保育所は近いかといったポイントも見ておくべきです。
このように人によって、さらに快適に過ごすための確認ポイントが変わってくるので、事前に生活スタイルに合わせて快適になる条件を洗い出しておきましょう。ですが、すべてを満たすことは難しいこともあるため優先順位をつけて、理想のライフスタイルに必要な要素を満たすマンションを選びましょう。
近隣住民の様子
近隣住民も良い物件を手に入れる際に重要な要素となります。たとえば近隣住民と良い人間関係を築けないとリノベーションをする際に、騒音であると苦情を言われる可能性もあり、トラブルの原因となってしまいます。
他にも近所付き合いが困難になると、さまざまな場面で損をする可能性が高いです。事前に近隣住民の人間性、関係性をできるだけ押さえておきましょう。
書類で確認するべきポイント
書類で確認するべきポイントは7つあります。1つでも見落とすと後々、快適に暮らせない要素となってくる可能性があるのでしっかり確認しましょう。
築年数
書類で、まず確認するべきポイントは築年数です。築年数は資産価値にかかわってくる要素で、資産価値が高いと実質的に安い金額でお得に買い物ができたことになるので確認するべきポイントでしょう。
また資産価値が高いと仮に賃貸として家を貸し出しても入居者が高い家賃を払ってくれるケースがあるので、選択肢の幅が広がると言えます。一般的に建物は時間と共に資産価値が減っていきます。
そのため中古マンションを買うなら周辺環境や立地の影響で資産価値が下がりにくい物件を買った方がお得であると考えられます。また将来的に物件を売る際にも資産価値が下がっていると売れないことがあったり、売れても物件を購入した値段の半額以下になったりする場合が多いです。
耐震施工
耐震性も非常に重要な項目です。中古マンションの中には建築基準法の大幅改正前の耐震強度である物件が少なからずあります。
そのため購入を考えている物件が国から決められている耐震基準を満たしているのかを確認しておく必要があります。命の危険を回避するためにも基準を満たしている物件にしましょう。
住民1人の意思ではマンションの補強工事を行うことも難しく、全員一致して補強工事が決まっても支払う金額的な負担も大きいので、あらかじめ耐震性が高い物件を選ぶようにしましょう。
マンションの構造
マンションの構造も快適な生活に大きく関わってくる可能性があります。なぜならマンションの構造によっては理想のリノベーションができないというケースがあるからです。
壁式構造の物件であれば柱や梁ではなく、壁によって建物を支えているため間取りを変更するといったリノベーションができません。逆にラーメン構造であれば柱や梁で建物を支えているため間取り変更の大幅リノベーションでも可能です。
そのため間取り変更を含めたリノベーションを考えているなら、物件の構造がラーメン構造であるかどうかを書類で確認しましょう。お風呂やトイレ、内装のみといった部分的なリノベーションであれば壁式構造でも問題はないので自分が行いたいリノベーションをあらかじめ決めることも大切です。
リノベーション可能な範囲
物件にはリノベーションできない範囲が存在します。一般的に共用部分と言われる玄関ドアやバルコニー、パイプスペースなどは自分の一存ではリノベーションができません。
ですが、注意するべきなのは共有部分以外のリノベーションが可能な範囲です。たとえば内装工事やキッチンの取り替えを禁止していたり、物件によっては床や壁に釘を打つことを禁止していたりします。
これらの禁止事項はマンションの管理規約という書類に記載されています。ですので、事前に理想のリノベーションが管理規約に違反しないか確認しておきましょう。
費用
書類で確認すべきポイントとして費用もあげられます。実は中古マンションを個人のオーナーから購入するのか、不動産会社といった事業主から購入するのかで消費税の課税対象が変わってきます。
消費税の課税対象に関しては、個人から購入する場合と個人が不動産会社に仲介してもらっている場合は消費税の課税対象ではありません。ですが近年増えている事業主である不動産会社が物件を買い取って販売している場合は課税対象となってしまいます。
中古マンションの購入は最低でも数百万から数千万円程度の金額が必要になってくるので、消費税の課税対象となるかどうかはさらに追加のお金を必要とするかの大きなポイントとなります。さらにリノベーションの期間が長引くほど、他に住む場所が必要になるので、その費用を含めて予算内に収まるようにしましょう。
物件状況確認書
物件状況確認書とは物件に付随している機材や雨漏り、壁にひび割れはないかなど物件の状態について細かく記載されている書類のことです。また給排水管の老朽化、事故や自殺、事件など内覧しただけではすぐにわからないような情報も記載されています。
物件状況確認書は不動産の買主が物件購入後に売主とのトラブルを避けるために作成する必要があるもので、必ず存在しています。住み始めてからの後悔を防ぐためにも、内容を確認しておきましょう。
修繕記録や計画
修繕記録や計画を書面で確認しておくことも重要です。タイミングが悪ければ入居してすぐに修繕工事が始まり、リノベーションが思うように進まない可能性があります。
また修繕工事の費用は住民からのお金ですので、タイミングが悪いとまだあまり住んでいないのにいきなり一時修繕金として数万から数十万円の費用を払うケースも少なくありません。他にも過去の修繕記録を把握することによって物件の寿命がある程度分かります。
リノベーションのプランニングで確認するべきポイント
リノベーションの計画を立てる際にも物件をおしゃれにするポイントがあります。３つポイントがあるので確認しましょう。
要望を整理
リノベーションのプランニングの際は要望を整理しましょう。自分の理想のリノベーションを実現するために、さまざまな要望を満たそうとすると上手くいかない場合があります。
理由は資金的な問題であったり、部屋のコンセプトがわからず住んでみれば居心地が悪いといったケースがあるからです。ですので、叶えたい要望を整理する必要があります。
たとえば、トイレやお風呂をきれいにすることやリビングは開放感がある設計にしたり、西洋風なリノベーションもどこかの部屋で作りたいなどの要望を決めておきましょう。要望を整理すると自分の理想的なリノベーションの事例も探しやすくなるのでおすすめです。
優先順位
要望を整理した後は優先順位をつける必要があります。理想のリノベーション計画にたかぶってたくさんの要望を叶えようとする人が多いですが、資金的な問題や物件の特徴からすべてを叶えるのは難しいです。
また良い物件は賃貸並みに動きが早く、なかには内覧をせずに購入する人もいます。すぐに買い手が現れてしまうスピード勝負の場面において、優先順位が決まっていないことは決断が遅れ、良い物件を手に入れられない可能性が高いでしょう。
そのため、自分の理想には外せない、どうしても叶えたいものを事前に決めておく必要があります。優先順位を決めていれば、不動産会社やリノベーション会社との連携も非常にスムーズに進み、予想していた期間よりも早く終わったりすることもあります。
予想金額を超えたり、住むまでの時間が長引いたりといった余計なトラブルを避けられる可能性が高まるので、優先順位を決めておくとよいでしょう。
資金計画
リノベーションの資金計画を立てることも必要です。資金計画を立てずにリノベーションをおこなうと後々毎月の支払いに苦しむ可能性が高いです。
具体的に資金計画を立てる際は毎月のローンの返済額、管理費や修繕費、生活費などすべての支出を計算しましょう。支出と収入のバランスを考慮すると、どれくらいの金額が物件取得とリノベーションに使えるのかが把握できます。
また資金計画を一切立てない場合、資金不足に陥りリノベーションが不十分で終わってしまうケースもあるので注意しましょう。
弊社クルーにインタビュー！リノベーションのプランニングで失敗しないためのポイントを教えてください。
まとめ
中古マンションをおしゃれにリノベーションするには、今回紹介したポイントを押さえ、優先順位をつける意識を持ちましょう。ですが自分で理解することを諦めて、信頼できる不動産屋に任せるという選択肢をとる人もいるでしょう。
時間がない方は任せる選択肢をとる可能性が高いですが、自分で判断する知識を持っておくことが大切です。自分が積極的に知識を蓄えないと余計にお金を支払ったり、思ったような家にならなかったりとトラブルになりかねません。
しっかりと把握して物件取得とリノベーションの参考にしてもらえれば幸いです。
